Alles rund um die Mietrendite

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In Zeiten der Niedrigzinsphase flüchten Anleger gerne in das sogenannte „Betongold“. Der Reiz an Immobilie als Wertanlage ist, dass sie im Gegensatz zu Wertpapieren wie Aktien und Anleihen nur selten rapide an Wert verliert und ein grundständiger, greifbarer Sachwert sind. Damit weißt die Immobilie ähnliche Eigenschaften, wie beispielsweise Gold auf. Gold weißt an sich keine Verzinsung auf, wer Gold im Tresor lagert, wird nach drei Jahren nicht eine halbe Unze mehr haben. Bei Immobilien ist das ähnlich, wer ein Eigenheim besitzt, der kann nicht damit rechnen, zu seiner Doppelhaushälfte nach ein paar Jahren eine zweite zu bekommen. Bei fremd vermieteten Immobilien wird hingegen eine Miete erzielt, die wiederum für ein stetes passives Einkommen sorgt. Um Immobilien vergleichbar zu machen, gibt es eine ganze Reihe an Kennzahlen, die mit der Rentabilität einer Immobilie zusammenhängen. Aber welche sind das und welche Kennzahl ist für welchen Anleger wichtig?

 

Die Brutto- und Nettomietrendite

Die bekannteste Kennzahl im Immobilienwesen ist die Mietrendite. Die Mietrendite ist der Gewinn, den ein Eigentümer durch seine Immobilie erwirtschaftet. Die Mietrendite ist vor allem interessant, um Immobilien miteinander zu vergleichen und für Anleger, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten. Es gibt bei der Mietrendite grundsätzlich vier Arten: Die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite, die Eigenkapitalrendite und die Gesamtkapitalrendite. Die Bruttomietrendite errechnet sich, wenn man die jährlichen Mieteinnahmen, also die Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Diese Kennzahl hat nun folgendes Problem: Die Instandhaltungskosten, sowie Nebenkosten beim Erwerb werden nicht miteinberechnet. Diese sind aber beim Investieren erst relevant. Die Bruttomietrendite dient lediglich dazu, Lagen und Regionen miteinander zu vergleichen. Im direkten Vergleich zwischen zwei Immobilien ist die Bruttomietrendite eher uninteressant. Hier zieht man die Nettomietrendite hinzu.

Die Nettomietrendite errechnet sich, indem man zu dem Kaufpreis die Nebenkosten beim Erwerb – also Grunderwerbssteuer und Maklerkosten – addiert und bei den Nettomieteinnahmen die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abzieht. Daraus ergibt sich die Formel Jahresreinertrag dividiert durch Investitionskosten. Diese Rendite kann hinzugezogen werden, um Immobilien miteinander zu vergleichen. Grundsätzlich gilt bei der Mietrendite: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Mietrendite. Ebenfalls gilt: Je besser die Lage, desto geringer ist die Mietrendite. In Top Lagen steigen entweder die Kaufpreise rasant an, oder die Miete, meistens aber die Kaufpreise. Umgekehrt locken vor allem schlechte Lagen mit hohen Mietrenditen. Das wiederum ist ein klassisches Anlegegesetz: Je höher das Risiko, desto höher die Mietrendite. Dementsprechend haben die beiden Risikofaktoren Mietausfallrisiko und Leerstandsrisiko auch indirekte Auswirkungen auf die Mietrendite. Wenn beide Faktoren hoch sind, gilt die Lage der Immobilien als „schlecht“. Bei einer schlechten Lage locken wiederum höhere Renditen.

 

Eigenkapital- und Gesamtkapitalrendite

Neben der Brutto- und Nettomietrendite gibt es noch zwei weitere Kennzahlen der Mietrendite; die Eigenkapitalrendite und die Gesamtkapitalrendite. Diese wiederum sind nicht zur Vergleich einzelner Immobilien gedacht, sondern geben Auskunft über den Einsatz von Krediten, also Fremdkapital. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich, indem man den Ertrag nach Steuern durch das eingesetzte Eigenkapital teilt. Das eigesetzte Eigenkapital ist der Wert, den man aus eigener Tasche bezahlt. Daraus ergibt sich eine Kennzahl, die an sich wenig Aussagekraft hat, da sie lediglich vergangene Werte betrachtet. Grundsätzlich gibt die Eigenkapitalrendite Aussage darüber, wie sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst. Die Eigenkapitalrendite hat aber gar nicht den Anspruch, eine große Aussagekraft auszudrücken, sie dient lediglich dem Vergleich mit der Gesamtkapitalrendite und dem damit verbundenen „Leverage Effekt“.

Die Gesamtkapitalrendite ist die Differenz der Jahresnettomiete und des Gesamtkapitals. Der daraus resultierende Wert dient zum Vergleich mit den Kreditzinsen. Hier kommt ein Effekt zum Wirken, den man Laverage Effekt nennt. Der Leverage Effekt stellt eine Situation dar, bei der der Einsatz von Fremdkapital, also Krediten beispielsweise, zu einer höheren Eigenkapitalrendite führt. Lavergae kommt aus dem Englischen und bedeutet „Hebel“. Das beschreibt auch die Funktionsweise des „Laverage Effekts“: Er ist lediglich ein Hebel, der jedoch drei Kennzahlen benötigt, um zu funktionieren: Die Eigenkapitalrendite, die Gesamtkapitalrendite und die Zinsen, bzw. der Fremdkapitalzins. Dabei gilt, sind die Kosten für die Zinsen niedriger, als die Nettoeinnahmen ist der Leverageeffekt positiv und dementsprechend auch die Eigenkapitalrendite. Hier ein Rechenbeispiel:

Eigenkapitalrendite:

Ertrag nach Steuern: 8.000€

Eigenkapital: 100.000

Rendite: 8.000/100.000 = 8%

Diese Rechnung würde anfallen, wenn man die Immobilie komplett aus eigener Tasche finanziert. Diese Rendite lässt sich in der Theorie jedoch steigern. Gehen wir davon aus, man finanziert die Immobilie zur Hälfte fremd, bei einer Zinsrate von 2.500€ pro Jahr ergibt sich folgende Rechnung:

Eigenkapitalrendite: (8.000-2.500)/50.000 = 11%

Allerdings ist Vorsicht geboten, denn dieser Hebel kann auch negativ wirken. Hier benötigt man wiederum die Gesamtkapitalrendite und den Kreditzins in Prozent. Wenn der Kreditzins die Gesamtkapitalrendite übersteigt ist der Leverageeffekt negativ und ein Risiko.

 

Objektrendite

Einen ähnlichen Ansatz hat auch die Objektrendite. Diese wiederum bezieht sich ausschließlich auf die Immobilie selbst, das bedeutet persönliche Daten werden nicht eingesetzt. Die Formel der Objektrendite ist:

Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite

Dieser Betrag wird dann noch durch das Gesamtkapital geteilt, womit die prozentuale Rendite entsteht. Diese Zahl wiederum gibt Auskunft über den Leverage Effekt. Ist die Objektrendite höher als der Fremdkapitalzins nach Steuern, so lohnt sich die Aufnahme eines Kredits.

 

Maklerformel

Einen ganz anderen Ansatz verfolgt die Maklerformel. Bei der Maklerformel handelt es sich um ein Verfahren zur Berechnung des sogenannten „Verkehrswertes“. Der Verkehrswert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie und ist im §194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Mithilfe der Maklerformel lässt sich erkennen, ob eine Immobilie zu teuer ist. Die Maklerformel ist beschrieben durch:

Verkehrswert = Lage-/Zustandsfaktor * Jahreseinnahmen

Der daraus resultierende Wert sollte im Vergleich zum tatsächlichen Kaufpreis gesetzt werden. Ist der Kaufpreis höher, als der Verkehrswert, dann ist die Immobilie überteuert. Der Lage-/Zustandsfaktor oder auch Mietmultiplikator genannt, dient dazu, zu ermitteln, wie lange eine Immobilie braucht, um sich zu amortisieren. Das heißt, wie viel Jahre muss man die Immobilie halten, um durch die Mieteinnahmen den Kaufpreis wieder einzuholen. Der oft nur „Faktor“ genannte Wert, ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Es gibt jedoch auch den ortsüblichen Faktor. Dieser sollte auf jeden Fall zum Vergleich herangezogen werden. In sogenannten B und C Lagen liegt der Faktor in der Regel zwischen 12 und 17.

 

Zusammenfassung

Jede Formel hat ihre Vor- und Nachteile und ist einzeln gesehen nur teilweise aussagekräftig. Daher sollte man möglichst viele Formel berechnen um einen großen und weiten Überblick zu bekommen. Lassen Sie sich von uns gerne beraten, wir helfen Ihnen bei der Berechnung der Kennzahlen und erklären Ihnen detailliert deren Aussagekraft. Kontaktieren Sie uns gerne.

 

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