Was sind Real Estate Investment Trusts (REITs)?

Eine sichere und wachstumsfähige Rendite, eine krisensichere Anlageform, ein Investment in die Zukunft. Immobilien sind aktuell der „heiße Scheiß“ bei Anlegern. Wegen der Niedrigzinsphase und einer nicht gelösten Staatsschuldenkrise werden gerade Anleihen in Deutschland immer unbeliebter. Aktien haben sowieso den Status eines Zockerpapiers erhalten und von Fonds lassen viele die Finger. Da bleibt meist nur noch die Immobilie. Immobilien haben viele Vor- und Nachteile, einer der großen Nachteile ist jedoch, dass sie teuer sind. Daher gibt es neben dem direkten Investment in eine Immobilie drei weitere Investitionsmöglichkeiten: Die Möglichkeit in spezielle Investmentfonds, sogenannte Immobilienfonds, war und ist eine beliebte Möglichkeit des indirekten Investments in Immobilien. Die beiden größten Vorteile sind der geringe Einkaufswert, unter 100€ kann schon investiert werden und die breite Streuung, da viele Immobilien eingekauft werden. Daneben gibt es noch das Crowdinvesting, bei dem über das Internet auf Plattformen Geld für Immobilienprojekte gesammelt wird. Vorteil ist die hohe Diversifikation und die hohen Renditeversprechen. Die dritte Anlageform ist die jüngste und gleichzeitig unbekannteste die REITs.

 

Was sind REITs?

Real Estate Investment Trusts sind in ihrem Grundsatz eine spezielle Form einer Kapitalgesellschaft, genauer einer börsennotierten Aktiengesellschaft. Noch spezifischer ausgedrückt, sind REITs börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen müssen, dafür aber bestimmte steuerliche Vorteile genießen.

Eine Aktiengesellschaft, die als REIT durchgeht, muss folgende Eigenschaften besitzen:

  • Börsennotierte Aktiengesellschaft
  • Deutlicher Fokus auf Immobilien, d.h. mindestens 75% der Einkünfte des Unternehmens und 75% des Vermögens müssen in Immobilien liegen.
  • Mindestens 15% der Aktien müssen bei Anlegern liegen, die nicht mehr als 3% am Unternehmen halten

Daraus ergeben sich einige wichtige Merkmale einer REIT Gesellschaft. Wichtigstes Merkmal ist die Befreiung von der Steuer auf Unternehmensseite. Es fallen weder Körperschafts- und Gewerbesteuer an, noch wird der Gewinn auf Unternehmensseite versteuert. Mit der sogenannten „Exit Tax“ gibt es außerdem einen weiteren Anreiz zum Verkauf von Grund und Boden. Unter gewissen Voraussetzungen müssen nur 50% der Erlöse aus dem Verkauf von Grund und Boden versteuert werden. Steuern werden hingegen auf Anlegerseite erhoben. Hier zahlt man für Dividende Einkommenssteuer. Allerdings bekommen Anleger auch viel dafür. In Deutschland bekommen sie 90% vom Gewinn ausgeschüttet. Dieser Gewinn ist jedoch nach Abzug der Rücklagenbildung anzurechnen. Durch die Börsennotierung ist es natürlich naheliegend über die Börse in Form von Aktien in ein REIT einzusteigen. In der Theorie kann man hierdurch in eine Immobilie investieren, ohne direkt eine Immobilie zu erwerben. Denn Aktien sind nichts anderes als ein Teil der passiven Seite einer Unternehmensbilanz. Auf der Aktiva Seite stehen wiederum größtenteils Immobilien, man halt also indirekt das verbriefte Recht an Immobilien erworben. Allerdings sind REITs durch ihre Börsennotierung einigen Risiken unterworfen, mehr dazu im Abschnitt „Risiko“.

Eine weitere Möglichkeit in REITs zu investieren ist über Fonds, in der Regel über indexbasierte Fonds, wie einen ETF. Der ETF bildet dabei einen Index ab, das bedeutet er investiert so in REIT Aktien, das er einen Vergleichsindex genau abbildet. Der Vorteil ist eine breite Streuung und ein relativ sicheres Anlagemodell. Allerdings gibt es auch hier Risiken, die unten aufgeführt sind.

Für wen sind REITs?

Der große Vorteil von REITs sind die hohen Ausschüttungsquoten (Dividenden) und der Fokus auf Immobilien. REITs sind also für Anleger geeignet, denen eine klassische Immobilie zu teuer ist oder die bereits eine haben, aber noch weiter streuen möchten. Die Frage, ob man selbst aktiv in Einzelaktien investiert, oder über ETFs geht, ist wiederum Geschmackssache. REITs sind also in der Regel als Beimischung zu einem Portfolio gedacht und sollten niemals ausschließlich gekauft werden.

 

Was sind die Risiken bei REITs?

Man investiert, egal ob aktiv oder passiv in Aktien. Aktien sind Wertpapiere und unterliegen somit klaren Schwankungsrisiken der Finanzmärkte. Wenn die großen Kurse am Fallen sind, dann fallen sehr wahrscheinlich auch Kurse der REITs. Hinzu kommt das Unternehmensrisiko. Wer in ein REIT investiert, sollte vorher die veröffentlichten Berichte des Unternehmens lesen. Das wiederum ist ein großer Vorteil von REITs: Aufgrund der Börsennotierung ist das Unternehmen zur Veröffentlichung der Jahresabschlüsse gezwungen. Allerdings sind REITs ein sehr junges Anlagemodell – zumindest in Deutschland – das sich erst noch entwickeln muss.

Bei REIT-ETFs, also börsengehandelten Fonds, die einen REIT Index abbilden, entfällt das Risiko der geringen Streuung. Allerdings muss man bei ETFs aufpassen. Wer einen REIT Fonds kauft, der lediglich synthetisch replizierend ist, der entfernt sich immer mehr vom eigentlichen Zweck des Investments in REITs. Ebenso unterliegen REIT ETFs den klassischen Schwankungen der Finanzindustrie, da sie nie versuchen ihren Vergleichsindex zu schlagen, das kann aber auch ein Vorteil sein.

 

Zusammenfassung

REITs sind eine spannende Anlageklasse mit vielfältigen Möglichkeiten. Allerdings sollten nur Anleger in REITs investieren, die ein weiteres Standbein in ihrem Portfolio aufbauen wollen. Ausschließlich in REITs zu investieren ist mit einem hohen Risiko verbunden, denn im Endeffekt sind REITs immer noch Einzelaktien (oder ein ETF), die an der Börse gehandelt werden. Als Beimischung können REITs das eigene Portfolio bereichern, wer jedoch kein Risiko eingehen möchte, sollte sich mal das Crowdinvesting oder offene Immobilienfonds anschauen. Diese werden außerbörslich gehandelt und unterliegen somit nicht den Schwankungen der Finanzmärkte.

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