Der Einfluss des Staates auf den Wohnmarkt
Steigende Immobilienpreise sind Vielen ein Dorn im Auge. Besonders Mieter der Mittelschicht und Studenten leiden unter den massiven Kosten, die eine hohe Miete in den Großstädten mit sich bringt. Einen Schuldigen zu finden, ist gar nicht so einfach. Viele sehen hierbei beim Staat eine hohe Schuld. Daher stellt sich doch die Frage, wie greift der Staat überhaupt in die Immobilienwirtschaft ein und welche Folgen habe diese Eingriffe?
Die Mietpreisbremse
Die bekannteste Methode ist die so oft angesprochene Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse, ist ein Instrument zur Regulierung der stetig ansteigenden Preise in bestimmten Gebieten. Betroffen sind Städte wie München, Hamburg oder Berlin, in denen die Preise explosiv steigen. Die neue Regelung besagt, dass bei Neuvermietungen die Miete nicht höher als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete sein darf. In den Städten, die von der Mietpreisbremse betroffen sind, wird diese Vergleichsmiete mit dem sogenannten Mietspiegel berechnet. Das Problem bei diesen Mietspiegeln ist die Aufstellung: ein qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB muss nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt“ werden. Bei der Aufstellung sitzen also Vertreter von Mietern und Vermieter, sowie Kommunalpolitiker zusammen und beraten über den Mietspiegel. Die Interessenvertreter der Mieter versuchen den Preis natürlich möglichst gering anzusetzen, die Eigentümer selbstverständlich eher höher. Die Kommunalpolitiker stellen sich i.d.R. auf Seiten der Mieter, da dies mehr Wählerstimmen einbringt. Da nicht klar definiert ist, wie der Mietpreisspiegel angesetzt werden muss, ist dieser meistens zu niedrig bewertet. Für die Mieter erst einmal ein Gewinn, niedrigere Mieten bedeuten niedrigere Kosten. Allerdings führt dies in der Folge zu einigen Problemen: Bei einer Zwangsregulierung der nach unten verzerrten Mietpreise ist das Vermieten von Wohnungen längst nicht mehr so profitabel, wie der Verkauf als Eigentumswohnung. Dies wiederum führt dazu, dass der Wohnungsmarkt noch mehr verknappt wird. Volkswirtschaftlich gesehen ist das ein Eingriff in die Grundprinzipien der Marktwirtschaft: Führende Ökonomen erklären dies in der Selbstregulierung des Marktes: Bei steigenden Preisen, einem knappen Angebot und wachsender Nachfrage, entstehen für Bauherren Anreize zum Bau neuer Wohnungen. Bei einem sinkenden Nachfrageüberhang sinken auch die Immobilienpreise. Durch die Mietpreisbremse würden jedoch die Anreize für den Bau dieser Wohnungen fehlen, was die Kaufpreise nicht sinken lässt. Um dennoch die Mietpreise zu erhöhen, würde die unternehmerische Kreativität gefördert, diese zu erhöhen, beispielsweise durch einen Zuschlag auf Einbauküchen oder die in München beliebte Indexmiete, bei der die Miete am Verbraucherpreisindex (VPI) bemessen wird.
Unsere Forderung ist daher, eine sinnvolle, nachvollziehbare und vor Allem realitätsnahe Berechnung des Mietspiegels, die auf statistischen Berechnungen eines neutralen Instituts beruhen und nicht den Einflüssen von Interessengruppen unterliegen.
Die Kappungsgrenze
Die Mietpreisbremse gilt bekanntlich nur bei Neuvermietungen, bei laufenden Mietverträgen gilt eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese erlaubt es dem Vermieter, die Miete innerhalb von drei Jahren um 20% der vorherigen Miete zu erhöhen. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete gilt es zu beachten. Diese gilt als absolute Obergrenze. Das bedeutet, die Kappungsgrenze kommt nur zustande, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Seit 2013 können die Länder nach einem neuen Gesetz in wohnraumgefährdeten Gebieten die Kappungsgrenze auf 15% absenken. Das Problem ist genau dasselbe, wie bei der Mietpreisbremse, wenn auch nicht so dramatisch. Die Absenkung der Kappungsgrenze ist ein Eingriff die Funktionalität des Marktes, das sehen Ökonomen kritisch. Allerdings gilt auch hier wieder, es gibt immer zwei Seiten der Medaillen. Diese Betrachtungsweise ist aus einem volkswirtschaftlichen Standpunkt heraus.
Der Einfluss der Europäischen Zentralbank (EZB)
Viel grundsätzlicher als der Eingriff des Staates in die Preisbildung, sind die Leitzinsen. Die Niedrigzinsphase, bedingt durch die niedrigen Zinsen durch die EZB, haben natürlich auch massive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.
Wenn eine Bank Geld bei der EZB einlagert, dann müssen sie darauf einen Strafzins zahlen. Die Höhe der Einlage bestimmt, wie hoch die Kreditvergabe der jeweiligen Bank ist. Bei niedrigen Zinsen dürfen die Banken dementsprechend mehr und vor Allem günstigere Kredite vergeben. Günstige Kredite laden vor Allem den Häuslebauer und -Käufer dazu ein, mehr und mehr in Betongold zu investieren. Aufgrund der hohen Preise in den Ballungsräumen, ist die Mietrendite sehr niedrig, was den Eigentümer dazu anhält, frühzeitig zu verkaufen, um gewinnbringend in das nächst höhere Segment einzusteigen. Da ein Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie meist mit umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einhergeht, steigen natürlich auch die Mietpreise. Mithilfe der Leitzinsen kann die EZB also unteranderem auch die Mietpreise anheben. Andererseits liegen natürlich auch die Zinsen für eine Baufinanzierung sehr niedrig, womit in der Theorie mehr zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Hierbei muss man natürlich beachten, ob diese Finanzierung für ein Eigenheim oder eher für Wohnhäuser genutzt wird, was wiederum Lage abhängig ist. Diese Dualität zeigt, die Erhöhung oder Senkung von Leitzinsen bringt Vor- wie Nachteile mit sich.
Anreize durch die Bundesregierung, beispielsweise das Baukindergeld
Um den Bau neuer Wohnungen anzukurbeln, will die neue Regierung Anreize schaffen. Eine davon ist die Einführung des Baukindergeldes. Das Baukindergeld ist auf der Agenda der Großen Koalition ganz weit oben. Baukindergeld bekommt jede Familie, die vorhat ihre erste Immobilie zu kaufen/bauen und diese auch zu beziehen. Pro Kind bekommt die Familie jedes Jahr 1200€ auf 10 Jahre. Bei einem Kind sind das also insgesamt 12.000€, bei drei 36.000€. Dieser an sich gute Vorschlag bringt gerade in Ballungsräumen einige Probleme mit sich: Da wäre einmal die geforderte Eigenkapitalquote von 20-30% des Kaufpreises. Laut einer Anfrage der Grünen im Bundestag, wurde bestätigt das gerade einmal 30% der Familien dieses Eigenkapital überhaupt aufbringen können und diese wären auf das Geld ohnehin nicht so stark angewiesen, wie beispielsweise ärmere Familien. Hinzu kommt, dass eine solche Förderung die Preise für Baugrund und den Bau an sich nur verteuern würden, da die Baubranche meist schnell auf größeres Eigenkapital reagiert. Damit würde der Effekt verpuffen, was wiederum vor Allem den einkommensschwächeren Familien schadet. Ergo bedeutet das, dass das Baukindergeld in Ballungsräumen eher in höheren Kosten resultiert. Aber wie sieht es auf dem Land aus? Immerhin könnten dort bei einer Familie mit drei Kindern, 36.000€ in Immobilien investiert werden, die ohnehin weniger kosten. Das ist erst einmal richtig, allerdings werden auf dem Land meist neue Häuser gebaut. Während in den Städten Wohnraum knapp ist, ist dieser auf dem Land im Überfluss zu finden und viele Eigentümer beklagen sich schon über leerstehende Häuser. Wenn der Bund ausschließlich den Immobilienkauf fördern würde, dann würde das Baukindergeld mehr Sinn machen, als es das jetzt tut.
Die Spekulation mit Grundstückswerten und die EInführung von Bauauflagen
Ein oft unbeachteter Grund für den Wohnungsmangel in großen Städten ist die Spekulation von Grundbesitzern mit unbebautem Gelände. Ein Beispiel: In Berlin besitzt ein Grundstücksbesitzer ein leer stehendes Grundstück mit einem Wert von 500.000€. Mithilfe einer sog. Baurechtsverbesserung erhebt sich der Wert des Grundstücks auf 520.000€ im Jahre 2016. Gehen wir von einer niedrigen Steigerung von 20% in den letzten zwei Jahren aus, hat der Grundstücksbesitzer sein Vermögen um 104.000€ gesteigert und das bei einem brachliegenden Grundstück. Eine Praxis, die fatale Auswirkungen auf die Preise hat. Wenn vermehrt Bauland gekauft und nicht genutzt wird, dann verkappt sich das ohnehin schon knappe Angebot noch mehr. Eine Lösung durch den Staat wäre hierbei eine Bauauflage für den Erwerb eines Grundstücks in bestimmten Regionen.
Steuerung über die Grundsteuer
Bekanntermaßen setzt sich die Bruttomiete aus der Nettomiete und in den meisten Fällen einer Nebenkostenpauschale zusammen. Diese Nebenkostenpauschale besteht aus allen auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten. Ein nicht unbeachtlicher Teil dieser Nebenkostenpauschale besteht aus der Grunderwerbssteuer. Diese erhöht nicht nur die Preise massiv, sondern schränkt auch den Bauherrn bei seinem Bauvorhaben ein, was wiederum die Kosten und damit den Kaufpreis erhöht.
Fassen wir noch einmal zusammen, folgende staatliche Eingriffe belasten, bzw. fördern den Markt am stärksten:
- Regulierung der Märkte durch Eingriffe in die Preisbildung, beispielsweise durch Mietpreisbremsen
- Die Beeinflussung des Leitzinses der EZB
- Förderung von neuen Bauprojekten, z.B. durch Baukindergeld
- Die Einführung von Auflagen, beispielsweise eine Bauauflage beim Kauf von Bauland
- Steuerliche Verschärfungen oder Vergünstigungen von Abgaben
Die Maßnahmen, die der Staat ergreifen kann, um in den Immobilienmarkt einzugreifen sind vielfältig und komplex. Die Frage, wie stark der Fiskus in das Geschehen des Marktes eingreifen darf, lässt sich wohl nur auf theoretischer Ebene beantworten. Als Vertreter von marktwirtschaftlichen Theorien ist es verwerflich, wenn der Staat in das Geschehen eingreift, denn wie bereits Adam Smith sagte „Der Markt reguliert sich selbst“. Aber da diese Annahme schon häufig wiederlegt wurde, sollten wir auch darüber nachdenken, ob es nicht oft sinnvoller wäre den Markt zu regulieren.
Wie so oft ist ein goldener Mittelweg die beste Wahl. Mieter und Vermieter, Politik und Wirtschaft müssen in Zukunft in Kooperation Pläne entwickeln, um unsere Probleme zu lösen.
