Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Mietverträge sind die Grundlage für das Vermieten der eigenen Wohnung. Daher verwundert es nicht, dass es eine riesige Fülle an unterschiedlichen Möglichkeiten gibt, den Mietvertrag zu gestalten. Aber welche genau sind das und was gilt es dabei zu beachten?

Mündlich oder schriftlich?

Nach deutschem Recht ist ein Mietvertrag theoretisch formfrei, das bedeutet er kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wie so oft ist das aber nur die Grundlage. Die Ausnahme sind nämlich Verträge, die eine längere Laufzeit als ein Jahr, diese müssen schriftlich geschlossen werden. Es macht für den Vermieter meist keinen Sinn, einen mündlichen Mietvertrag abzuschließen. Bei einem mündlichen Mietvertrag ist das Risiko zu hoch, dass irgendwann Streitigkeiten über den Inhalt auftreten. Daher sind die meisten Mietverträge schriftlich. Auch hier gibt es wiederum zahlreiche verschiedene Möglichkeiten einen Mietvertrag zu gestalten.

 

 

Mieterhöhungen, Indexmiete und Staffelmiete

Vermieter müssen irgendwann die Miete erhöhen, spätestens bei Sanierungen ist es nicht mehr nur der Wunsch nach einem steigenden Cashflow, die Sanierungen müssen immerhin refinanziert werden. Bei „klassischen“ Mietverträgen kann das oft zu einem Problem werden, kommen doch zahlreiche formale Anforderungen auf den Vermieter zu. Daher gibt es Alternativen, die sich steigender Beliebtheit erfreuen. Die Indexmiete ist eine Miete, bei der die Mieterhöhungen sich an einem Vergleichsindex bemisst. In der Regel ist dies der sogenannte Verbraucher Preis Index (VPI), der jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlich wird. Der VPI gilt als Maßstab für die Inflation, das bedeutet die Indexmiete sollte theoretisch nur die Geldentwertung aushebeln. Der Vorteil ist, dass die Miete – je nach Vertrag – jährlich angehoben wird. Problem ist allerdings, dass diese auch fallen kann, wenn der VPI fallende Kurse hat. Die Indexmiete ist dementsprechend recht spekulativ und auf keinen Fall in unsicheren Zeiten zu empfehlen. Allerdings ist der VPI in der Vergangenheit nicht gefallen, daher ist die Indexmiete besonders in Städten wie München sehr beliebt.

Nach einem ähnlichen Prinzip funktioniert auch die Staffelmiete. Bei einem Staffelmietvertrag wird schon im Mietvertrag festgelegt, in welcher Höhe und zu welchem Zeitraum die Miete erhöht wird. Im Gegensatz zur Indexmiete lässt sich die Staffelmiete jedoch nicht so gut verkaufen, das Resultat ist aber meist dasselbe: Die Miete wird regelmäßig erhöht. Der große Vorteil gegenüber der Indexmiete ist, dass kein Risiko einer sinkenden Miete besteht und mit fest planbaren Erhöhungen gerechnet werden kann. Das ist gerade für Investoren interessant. Der Nachteil ist, dass die Erhöhungen und Profite durch die Indexmiete deutlich höher sein können, als bei der Staffelmiete.

Unbefristete und befristete Mietverträge

Die häufigste Form ist der unbefristete Mietvertrag. Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist bei Vertragsabschluss noch kein Datum ausgemacht, wann das Mietverhältnis endet. Dies wird in der Regel durch Kündigungsklauseln geregelt. Dementsprechend ergibt sich bei befristeten Mietverträgen ein fester Zeitraum.

 

 

Individualvereinbarung oder Formularmietvertrag?

Ein Formularmietvertrag ist ein Vertrag, bei dem nicht individuell zwischen den beiden Vertragsparteien verhandelt wird, sondern in der Regel der Vermieter einen Formvertrag zur Verfügung stellt. Die Regeln über den Inhalt des Vertrages werden im BGB geregelt. Das hat zur Folge, dass in der Regel strenge Regelungen über den Inhalt in den Mietvertrag eingehen. Damit wird sichergestellt, dass die schwächere Partei – das ist der Mieter, der beim Vertrag wenig Mietsprachrecht hat – nicht stark benachteiligt wird.

Bei einer Individualvereinbarung hingegen werden die Vereinbarungen innerhalb des Mietvertrags individuell getroffen.

Untermietvertrag und Zwischenmietvertrag

Bei einem Untermietvertrag ist der Vermieter der Hauptmieter der Wohnung und vermietet beispielsweise ein Zimmer an eine weitere Person „unter“. Dies ist ihm dann erlaubt, wenn er daran „ein berechtigtes Interesse“ hat. Beispielse dafür, wären ein längerfristiger Aufenthalt im Ausland aus beruflichen Gründen.

Ein Zwischenmietvertrag ist ein spezieller Untermietvertrag, der für gewerbliche genutzte Räume genutzt wird.

 

Erweiterungsmietvertrag und Wohnrecht auf Lebenszeit

Der Erweiterungsmietvertrag wird dann abgeschlossen, wenn der bisherige Mietvertrag ausgedehnt wird, beispielsweise um zusätzliche Wohnfläche.

Wohnrecht auf Lebenszeit ist hingegen ein spezieller befristeter Mietvertrag auf die Lebenszeit des Mieters.

Zusammenfassung

Einen Mietvertrag aufzustellen, erfordert eine hohe Sachkenntnis. Daher sollten Sie als Vermieter unbedingt rechtliche Hilfe konsultieren. Wir als grundwerk unterstützen Sie selbstverständlich in allen Belangen rund um die Miete und das Aufstellen eines soliden Mietvertrags.

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