Der Unterschied zwischen Wohn- und Sondereigentum

Sie haben sich Ihren Traum erfüllt und eine Eigentumswohnung erworben. Vielleicht sind Sie auch schon eingezogen und dann ist da diese Eigentümergemeinschaft, die Sie in eine nicht enden wollende Spirale aus Diskussionen und Streitereien zieht. Diese Streitereien sollten vermieden wären, aber dafür müssen Eigentümer erst einmal wissen, was sie dürfen, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist. In der Regel sollten Sie als Eigentümer hier eine professionelle Hausverwaltung konsultieren, dennoch ist es nie ein Fehler über die eigenen Rechte Bescheid zu wissen.

 

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Eigentum und Sondereigentum?

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn in einem Haus die Eigentumswohnungen verschiedenen Eigentümern gehört. Mit ihren Eigentumswohnunge verfügt jeder Eigentümer über sogenanntes Sondereigentum, dieses Sondereigentum sind i.d.R. die einzelnen Wohnräume, können aber auch Garagen, Garagenzugänge und Balkone. Alles andere im Haus ist Gemeinschaftseigentum, an dem mit dem Erwerb der Eigentumswohnung ein Anteil erworben wird. Dieser Anteil wiederum gibt Aussagekraft über die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung.

Auch bezüglich der Hausverwaltung unterscheiden sich Sondereigentum und WEG Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss, sofern mindestens ein Mitgleid der Eigentümergemeinschaft dies verlangt, einen Verwalter bestellen. Diese Verwaltung basiert auf dem „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (nachfolgend WEG-Gesetz genannt). Die Sondereigentumsverwaltung hingegen ist eine spezielle Form der Mietverwaltung. Diese greift nur, wenn eine Eigentumswohnung fremdvermietet wird. Als Teil der Mietverwaltung basiert sie auch „nur“ auf den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und dem dem Verwaltervertrag.

Zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gibt es noch das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht wird im §5 Abs. 4 des WEG-Gesetzes definiert. Nach dem entsprechenden Absatz räumt das Sondernutzungsrecht dem Eigentümer die Befugnis ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine für sich zu nutzen. Das Sondernutzungsrecht ist eine Vereinbarung unter allen Eigentümern, bzw. allen Mitgliedern einer Wohneigentumsgemeinschaft.

 

 

Welche Rechte gelten für das Sondereigentum?

Grundsätzlich kann jeder Besitzer von Sondereigentum mit seinem Eigentum verfahren, wie es dessen Wunsch ist. Das regelt der §13 des WEG-Gesetzes, der nachfolgende Paragraph – also §14 WEG-Gesetz – schränkt dieses Recht jedoch wieder ein. Hier heißt es, dass das Recht aus §13 nur so weit gültig ist, wie damit nicht die anderen Eigentümer gestört werden. Daher kennt das WEG Gesetz die sogenannte Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist in §8 des WEG Gesetzes geregelt und ist eine Eintragung ins Grundbuch, wie das Sondereigentum aufgeteilt ist. Das Sondereigentum teilt sich in Wohneigentum, also alle Räume, die tatsächlich bewohnt werden und in das Teileigentum auf. Das Teileigentum beschreibt den Teil des Sondereigentums, der nicht zum Wohnen genutzt wird. Die häufigsten Beispiele sind Garagen, Keller- und Speicherabteile. In dieser Teilungserklärung kann angegeben werden, wie die Räume genutzt werden. Ein Beispiel wäre, wenn in der Teilungserklärung angegeben wird, dass Teil des Sondereigentums ein Keller- und ein Hobbyraum ist. Wenn dieser Eigentümer den Hobbyraum nun bspw. in ein Tonstudio umwandeln will, verstößt dies gegen die Teilungserklärung und ist damit unzulässig. Zwar ist nicht jeder Verstoß gegen die Teilungserklärung unzulässig, aber wenn diese Umwandlung andere Eigentümer beeinträchtigt, dann schon.

Oft angesprochen werden Balkone: Ein Balkon dient dem erholsamen Aufenthalt im Freien und darf auch genau dafür genutzt werden: Das bedeutet, man darf Stühle und Tische auf dem Balkon aufstellen, auch ein Sonnenschirm darf platziert werden.

Es gibt bezüglich der Teilungserklärung eine umfangreiche Rechtsprechung. Bei Fragen ist es ratsam, wenn Eigentümer sich an die Rechtsabteilung ihrer Hausverwaltung richten und sich beraten lassen.

 

Was darf ich mit dem Gemeinschaftseigentum machen?

Als Eigentümer einer Wohnung erwirbt man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum wäre zum Beispiel die Treppe oder auch ein gemeinsamer Waschraum. Ein Eigentümer ist nach §13 Abs. 2 WEG Gesetz dazu berechtigt dieses Gemeinschaftseigentum zu nutzen, solange er damit nicht die Rechte der anderen stört. Die Wohnungseigentümer können aber vertraglich festhalten, wie Gemeinschaftseigentum genutzt wird. Wenn die Wohneigentumsgemeinschaft vertraglich festlegt, dass der Gemeinschaftsraum einmal pro Monat von der Hausgemeinschafts-Band genutzt werden darf, dann darf die angesprochene „Haus-Band“ einmal im Monat im Gemeinschaftsraum proben, auch wenn das einen der Eigentümer stören sollte.

Außerdem besteht das Recht auf einen Anteil der sogenannten „Früchte“. Früchte können tatsächlich Früchte sein, also Obst oder Gemüse – falls im Garten vorhanden – in aller Regel ist damit aber eher ein Anteil an Erträgen aus beispielsweise verpachtetem Gelände gemeint.

Was passiert bei einem Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht ist, wie bereits oben aufgeführt, eine Sonderform des Gemeinschaftseigentums. Die Grundlage bildet einerseits der §5 Abs. 4 und der §15 Abs. 1, der es ermöglicht den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarungen zu regeln. Das Sondernutzungsrecht berechtigt einen einzelnen Eigentümer zum Gebrauch einer Fläche bzw. Raum des Gemeinschaftseigentums und schließt die anderen Eigentümer von der Nutzung aus. Ein klassisches Sondernutzungsrecht wäre ein Garten, der der Gemeinschaft gehört, aber direkt an eine Wohnung eines Eigentümers angrenzt. Das bedeutet für die sondergenutzte Fläche gelten die selben Bestimmungen, wie für das Sondereigentum. Hier greift §14 Abs. 1 des WEG Gesetzes, der regelt, dass durch den Gebrauch der eigenen Räumlichkeiten den anderen Eigentümern kein Nachteil entsteht.

 

 

Zusammenfassung

Die gesetzliche Grundlage, auf der Sondereigentum und Wohneigentumsgemeinschaften basieren, sind vielfältig. Oft kommt es nicht auf die Rechtsgrundlage, also die Gesetze, sondern auf die Rechtsprechung, also die Urteile der Gerichte an. Informieren Sie sich gerne bei uns über die Möglichkeiten und den Umfang einer Hausverwaltung.

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