Haus geerbt – was nun?

Wenn Sie ein Haus erben, dann ist das aus Sicht ihres Vermögens erst einmal ein Zuwachs. Doch viele Erben wissen gar nicht, was mit der Erbschaft auf Sie zukommt. Was haben zukünftige Eigentümer zu beachten, welche Dinge sollte man unternehmen und ist es manchmal ratsam die Erbschaft auszuschlagen?

 

Was passiert nach Verkündung des Testaments?

Erbe einer Immobilie zu sein, klingt erst einmal nicht schlecht, man bekommt quasi gratis ein Haus und bekanntermaßen sind Immobilien die sicherste Geldanlage der Welt. Stimmt das? Auf die Frage nach der Rentabilität einer geerbten Immobilie müssen zu Beginn erst einmal einige Fragen geklärt werden.

Da wäre zu Beginn die Frage, ist man Alleinerbe oder Teil einer Erbgemeinschaft. In vielen Fällen ist man nicht der alleinige Erbe der Immobilie, sondern hat einen oder mehrere Miterben. Folgendes Beispiel: Person A stirbt und vererbt Person B und Person C jeweils die Hälfte seiner Immobilie, nehmen wir an der Wert der Immobilie beläuft sich auf 500.000 Euro. Damit erbt in der Theorie jeder der beiden Miterben eine Vermögenssumme von 250.000 Euro. Als Teil einer Erbgemeinschaft kann Person B nicht alleine über die Immobilie entscheiden, jede Entscheidung muss in Absprache mit Person C entschieden werden. Das erzeugt oft Probleme, denn nun muss sich darauf geeinigt werden, wie mit der Immobilie umgegangen wird, wenn Person B verkaufen möchte, Person C dies aber ablehnt entstehen Konflikte. Daher geschieht es nicht selten, dass Person B Person C entschädigt, ihm in unserem Beispiel also 250.000 Euro zahlt. Viele haben dieses Geld oft nicht und beleihen die Immobilie, um die Auszahlung voranzutreiben. Die letzte Möglichkeit ist die Teilungsversteigerung, hierbei wird die Immobilie per Verfahren zwangsversteigert, was jedoch mit hohen Risiken und wirtschaftlichen Verlusten verbunden ist. Meist können sich die Erben jedoch durch einen Vertrag einigen und verwalten die Immobilie gemeinschaftlich oder teilen sie in Wohneigentum auf.

Aber was passiert, wenn man Alleinerbe ist? Zu aller Erst stellt sich die Frage, ob man das Erbe annimmt oder nicht. Es kann nämlich sein, dass sich die Immobilie wirtschaftlich nicht lohnt. Das passiert zum Beispiel, wenn sie überschuldet ist, beispielsweise indem zu viele Hypotheken aufgenommen wurden. Wer zum Erben wird, der nimmt nicht nur die Vermögenswerte auf, sondern auch die Schulden dieser Person. Wenn sich der zusätzliche Aufwand in Form von Tilgungsraten nicht lohnt, dann sollte das Erbe ausgeschlagen werden. Selbiges gilt, wenn der Sanierungsbedarf so hoch ist, dass er sich für den Erben nicht rentiert, auch dann sollte das Erbe ausgeschlagen werden. Dafür bedarf es nur einer schriftlichen Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Allerdings muss dies innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntgabe geschehen, ansonsten verstreicht die Frist. Ausnahme ist, wenn sich der Wohnsitz des Verstorbenen im Ausland befindet, dann wird die Frist auf sechs Monate gesetzt.

 

Vermieten, verkaufen oder selbst beziehen?

Entscheidet sich der Alleinerbe dazu, die Erbschaft anzunehmen, muss er als erstes zum Grundbuchamt und sich als Eigentümer eintragen lassen. Dafür benötigt er entweder einen Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament. Der Erbschein kostet übrigens Geld, die Summe bemisst sich nach der Erbsumme. Innerhalb von zwei Jahren ist die Umtragung im Grundbuch gebührenfrei.

Nun stellt sich für den Erben die Frage, soll er die Immobilie verkaufen, vermieten oder selber beziehen. Beim Verkauf einer Immobilie müssen verschiedene Faktoren miteinberechnet werden. Wichtig ist die Lage einer Immobilie, in Regionen in denen ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen ist, lohnt es sich schnell zu verkaufen, da die Vermietung zu einem späteren Zeitpunkt schwierig werden kann und man so schnell wie möglich zu den (noch) guten Konditionen verkaufen sollte, falls denn welche vorhanden sind. Allerdings muss auch hier differenziert werden. Erbt man beispielsweise das Haus der eigenen Eltern, ist neben dem emotionalen Wert des Elternhauses in aller Regel auch ein hoher Sanierungsbedarf erforderlich. Daher sollte geprüft werden, ob sich der Verkauf lohnt, wenn das Haus umfassend saniert werden muss, damit es zu einem angemessenen Preis verkauft werden kann. In jedem Fall, sollte zu Beginn der Erbschaft ein professioneller Sachverständiger hinzugezogen werden. Kontaktieren Sie uns gerne und erfahren Sie mehr darüber, wie Sie ihr Erbe optimal einsetzen können.

Bei Mehrfamilienhäusern lassen sich auch Kombinationen realisieren. Sie können Wohneigentum abspalten und am Markt verkaufen, einen Teil jedoch behalten.

Der Verkauf kann sich insbesondere dann leisten, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen und mithilfe des Verkaufs der Erbimmobilie den Kredit abbezahlen.

Entscheiden Sie sich hingegen das Haus zu vermieten, sollte man wieder zwischen Einfamilien- und Mehrfamilienhaus unterscheiden. Es wird häufig abgeraten, das Einfamilienhaus der Eltern zu vermieten, da der Instandhaltungsbedarf der Immobilie so hoch sein kann, dass keine akzeptable Rendite erwirtschaftet werden kann. Anders sieht es wieder bei Mehrfamilienhäusern aus, obwohl auch hier immer der Instandhaltungsbedarf miteinberechnet werden muss. Was jedoch bei der Vermietung immer miteinberechnet werden muss, ist der Zeitaufwand. Vermieten ist mindestens ein Teilzeitjob, daher lohnt sich für viele Eigentümer die Vermietung und Verwaltung an eine Hausverwaltung zu übergeben. Für Preise und Kosten einer Hausverwaltung kontaktieren Sie uns gerne.

Grundsätzlich kommt es bei der Vermietung auf die Lage der Immobilie an. Wenn Sie ein Haus in einer Top Lage mit gesunder Mietrendite besitzen, dann kann es sich lohnen die geerbte Immobilie in das Portfolio aufzunehmen

Als letztes gibt es noch die Möglichkeit die Immobilie selbst zu beziehen. Gerade bei Häusern der Eltern oder naher Familienangehöriger gibt es oft einen emotionalen Wert, der mit der Immobilie verbunden ist. Ob Sie dort einziehen wollen müssen Sie in diesem Fall selbst entscheiden. Grundsätzlich ist es aber ratsam zu prüfen, ob Sanierungsbedarf besteht.

 

Die steuerlichen Aspekte:

Der Erwerb einer Immobilie „von Todes wegen“, unterliegt nach der Erbschaftssteuer (§1 ErbStG), das bedeutet zu aller Erst, alle Erben sind verpflichtet ihrem Finanzamt eine Erbschaft innerhalb von drei Monaten mitzuteilen.

Ein Teil der Erbschaftssumme ist steuerfrei. Das wiederum hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben ab. Jeder Verwandtschaftsgrad ist einer Steuerklasse zugeordnet, davon wiederum kennt das Erbschaftssteuergesetz drei Klassen, Steuerklasse I, II und III. Diese wiederum regeln den maximalen Freibetrag. Nach Abzug des Freibetrags regeln die Steuerklassen wiederum den Prozentsatz der Versteuerung.

Eine Sonderregelung stellt eine fremd vermietete Immobilie dar, also eine Kapitalanlage, die vererbt wird. Von dieser Immobilie werden lediglich 90% steuerlich veranlagt.

Ebenfalls eine Befreiung von der Steuer geschieht, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Das Haus wurde vom toten Eigentümer bis zum Erbfall bewohnt
  • Die Immobilie wird unmittelbar nach Eintreten des Erbfalls für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren von einem Ehepartner, einer eingetragenen Partnerschaft oder einem Kind bewohnt.
  • Die Wohnfläche der Immobilie beträgt 200 Quadratmeter. Sollte diese Grenze überschritten werden, wird jeder zusätzliche Quadratmeter anteilig besteuert.

Bei Erfüllung dieser Kriterien, kann der Erbe zwar die Immobilie steuerfrei erben, muss diese aber zwingend 10 Jahre bewohnen, wenn nicht wird sie nachträglich besteuert.

 

 

Zusammenfassung

Ein Erbe ist in jedem Fall eine Herausforderung und benötigt viel Zeit und Planung. Die Frage danach, ob verkauft, vermietet oder selbst bewohnt werden soll, richtet sich nach individuellen Maßstäben, es kommt immer darauf an, in welcher Lage man sich befindet. Kontaktieren Sie uns gerne und lassen Sie sich von uns beraten.

 

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