Was sind Immobilienfonds?

Immobilien sind bei privaten, wie institutionellen Anlegern so beliebt wie noch nie zuvor. Vor Allem in Zeiten von Niedrigzinsen und unsicheren Aktienmärkten, flüchten viele in das Betongold. Wie man Immobilien als Altersvorsorge nutzt, haben wir bereits in einem anderen Artikel besprochen. Eine Anlagemöglichkeit ist der Erwerb einer Immobilie über einen Direktkauf, eine andere über sog. Immobilienfonds. Aber was ist das eigentlich?

 

Was genau verbirkt sich hinter dem Begriff „Immobilienfonds“

Ein Immobilienfonds ist eine spezielle Version des Investmentfonds. Investmentfonds sammeln Geld von privaten und institutionellen Investoren und legen das gesammelte Geld in Wertanlagen an. Diese Wertanlagen können von Papiergeld, über Rohstoffe wie Gold, Silber oder Öl, bis hin zu Wertpapieren wie Aktien oder Anleihen gehen. Die bekannteste Form des Investments ist der Aktienfonds. Aktienfonds kaufen Aktien und wirtschaften damit. Eine besondere Form des Investmentfonds ist der Immobilienfonds, dessen Portfolio zu großen Teilen aus Immobilien besteht. Immobilienfonds unterteilen sich in offene und geschlossene Immobilienfonds.

 

Der offene Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds funktioniert wie jeder andere offene Investmentfonds: Es wird Geld gesammelt, das dann wiederum in Immobilien investiert wird. Der Sinn ist es, Anlegern mit wenig Geld den Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen. Immobilienfonds haben daher in der Vergangenheit gigantische Ausmaße angenommen und galten bis zur sog. Fondskrise im Jahr 2004 als Goldgrube. Der Fonds ist in Form einer Kapitalverwaltungsgesellschaft organisiert und untersteht damit der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Ein offener Immobilienfonds zeichnet sich dadurch aus, dass sein Vermögen zu großen Teilen in Immobilien angelegt ist, meist in Gewerbeimmobilien. Das liegt daran, dass Gewerbeimmobilien i.d.R. eine höhere Mietrendite bieten, die für die Liquidität wichtiger ist, als die Kalkulation über Wertsteigerung. Wohnimmobilien sind daher in den meisten Fonds eher marginal vertreten. Es gibt allerdings Ausnahmen, die beiden offenen Publikumsfonds „Industria Fokus Wohnen Deutschland“ und „Wertgrund WohnSelect D“ investieren größtenteils in Wohnimmobilien. Wer dennoch indirekt in Wohnimmobilien investieren möchte, muss hier den Weg über Crowdinvesting oder Real Estate Investment Trusts (REITs) gehen. Die Vorteile eines offenen Immobilienfonds gegenüber der Direktanlage sind vielfältig…

Indirektes Investment Direktes Investment
+ mit geringen Summen möglich + reiner Sachwert
+ hohe Diversifikation + nach 10 Jahren steuerfrei verkäuflich
+ hohe Liquidität + geringe Volatilität
+ geringes Ausfallrisiko + hohe Entscheidungsfreiheit beim Kauf
+ kaum Arbeitsaufwand + geringes Ausfallrisiko
+ relativ hohe Rendite (ca. 5%)

 

… aber auch mit Risiken verbunden

 

Indirektes Investment Direktes Investment
– nicht schnell verkaufbar (Haltepflicht) – oft geringes und teures Angebot
– von anderen Märkten beeinflussbar – Verwaltungsaufwand
– Fondsmanagement kostet Geld – bei vorzeitigem Verkauf Steuernachteile
– oft nicht transparent – keine Diversifikation bei einem einzelnen Objekt
– langfristige Investition

 

Der geschlossene Immobilienfonds

Das weitaus unbekanntere Segment ist der geschlossene Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds definieren sich dadurch, dass eine feststehende Summe an Kapital oder Anteilsscheinen ausgegeben wird. Nach erfolgreichem Erreichen dieser Grenze, wird der Fonds geschlossen.

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in deutlich weniger Objekte, als offene Immobilienfonds. Das liegt daran, dass bei geschlossenen Immobilienfonds ein geringeres Fondsvolumen zur Verfügung steht. Beliebt sind Hotels und Krankenhäuser, die vom Fonds gekauft werden. Der Käufer eines Anteilsscheins wird damit zum Mitunternehmer, der mit seinem Kapital für Verluste haftet. Hierbei ist für den potenziellen Käufer schon einmal Vorsicht geboten. Geschlossene Immobilienfonds sind meist in Form einer Kommanditgesellschaft (KG) organisiert. Bei einer Kommanditgesellschaft gibt es zwei Arten von Gesellschaftern: Einerseits den Komplementär, der mit seinem gesamten Vermögen für Schulden des Unternehmens haftet. Der zweite Gesellschaftertypus ist der Kommanditist, der nur bis zu seiner Einlage haftet. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Anteilseigner zum Kommanditist. Das bedeutet, der Kommanditist kann im schlimmsten Fall sein gesamtes Vermögen verlieren.

Es gibt jedoch auch geschlossene Immobilienfonds, die in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) organisiert sind. Bei einer solchen Gesellschaftsform, wird der Besitzer eines Fondsanteils zum persönlich haftenden Gesellschafter, bei einem Ausfall haftet man also auch mit seinem Privatvermögen. Hierbei müssen potenzielle Anleger vorsichtig sein, wir empfehlen bei der Recherche besonders auf die Gesellschaftsform zu achten.

Geschlossene Immobilienfonds werben damit, hohe Renditen, Inflationsschutz und Wertzuwachs zu bieten. Die hohe Rendite ist auf jeden Fall gegeben, das liegt jedoch am großen Risiko. Dadurch, dass geschlossene Immobilienfonds sich auf ein oder zwei Objekte konzentrieren, ist faktisch keine Risikostreuung vorhanden. Dadurch steigt natürlich auch die Rendite aber auch das Risiko. Auch beim Thema Inflationsschutz ist Vorsicht geboten. Geschlossene Immobilienfonds haben zwar eine sehr lange Laufzeit, die Fondskosten betragen jedoch meist mindestens 15%. Wer also 10.000€ in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert, zahlt zu Beginn 1.500€ Kosten. Der Wertzuwachs, der die Inflation ausgleicht muss dementsprechend hoch sein. Für Anleger mit einem hohen Sicherheitsbedürfnis ist diese Annahme oft nicht kalkulierbar. Besonders in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt so unsicher ist, gehen private Anleger ein hohes Risiko ein.

Damit ein geschlossener Fonds Investoren findet, stellt er einen Businessplan und Prognosen auf. Bei Prognosen auf die Entwicklung eines Projektes sollten Anleger immer vorsichtig sein. Wie und ob das Projekt überhaupt funktioniert, kann keiner wissen.

Geschlossene Immobilienfonds können wir generell nur Anlegern mit einem großen finanziellen Polster empfehlen, die ihr Geld bereits breit gestreut haben. Diese Anlageform ist dementsprechend eher eine spekulative Beimischung, dennoch ergeben sie einige Vorteile…

Geschlossener Immobilienfonds Offener Immobilienfonds
+ hohe Renditeerwartungen + mit geringen Summen möglich
+ i.d.R. unabhängig vom Kapitalmarkt + hohe Diversifikation
+ Erbschaftssteuer Ersparnis + hohe Liquidität
+ Projektbezogen + geringes Ausfallrisiko
+ kaum Arbeitsaufwand
+ relativ hohe Rendite (ca. 5%)

 

… aber auch Nachteile.

 

Geschlossener Immobilienfonds Offener Immobilienfonds
– hohes Risiko – geringere Rendite
– unternehmerische Haftung – oft nicht transparent
– lange Laufzeit – nicht schnell verkaufbar (Haltepflicht)
– kaum steuerliche Vorteile – von anderen Märkten beeinflussbar
– hohe Kosten
– Mindestanlage

 

Die Anlage in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte wohl überlegt sein. Es gibt aktuell auch spannende Alterativen, wie beispielsweise die Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Crowdinvesting.

 

Fazit

Immobilienfonds sind ein spannendes Anlagefeld und wer sich Gedanken zu seinem Portfolio macht, sollte unbedingt auch diese Anlageform in Betracht ziehen. Jedoch empfehlen wir, wie bei jeder Anlageform, streuen Sie breit und minimieren Sie Ihr Risiko durch ein diversifiziertes Portfolio.

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